我做咗 15 年驗樓，行入單位通常睇的係滲水、空鼓、窗邊同電力。呢啲問題一旦變成意外，下一個問題就係「保險賠唔賠」。偏偏好多業主到要索償嗰陣，先發現自己買的火險保額係跟住按揭金額計，或者以為火險會賠傢俬。呢篇文我會將樓宇火險、家居保險同大廈保險拆開講清楚，再講按揭火險點揀保額，同埋裝修期間要留意的保險。
火險保咩？唔保咩？
火險喺業界普遍叫做「樓宇結構保險」。根據保險業監管局的家居保險簡介，火險最初主要保障物業因火災造成的損失，後來大部分保險公司將保障伸延至雷電、爆炸、水浸同颱風等意外導致的樓宇結構損毀，包括原裝地板、天花板、門窗同牆身的更換、維修或重建費用，但唔包括物業內的財物損失。
換句話講，假設單位發生火警，牆身同天花燒壞，屬火險範圍；梳化、雪櫃、衫褲同你入伙後自己做的櫃，就要睇家居保險。保險業監管局的家居保險保障範圍說明亦提到，一般家居保險主要保障家居財物同自置裝修，唔包括發展商建屋時安裝的原裝地板、牆壁、天花、瓷磚同門窗，所以兩份保險其實係互補的。
有一點買新樓的朋友要特別留意。消委會的家居保險調查早年已經指出，新落成樓宇的固定裝置，例如地板、入牆櫃或者熱水爐，一般唔屬家居保險範圍，除非業主或租客入住後曾經改良。即係話，新樓原裝的嘢多數要靠樓宇結構保障。
三種常被混淆的保險
「火險」、「家居保」同「大廈保險」三個名經常被混用，下表將佢哋並排比較：
| 樓宇火險（樓宇結構保險） | 家居保險 | 大廈第三者風險保險 | |
|---|---|---|---|
| 邊個買 | 業主；有按揭時銀行一般要求 | 業主或租客自行決定 | 業主立案法團 |
| 主要保障 | 單位的牆身、天花、原裝地板、門窗等結構 | 家居財物、自置裝修、個人第三者責任 | 法團就公用部分及法團財產，對第三者傷亡的法律責任 |
| 法例係咪強制 | 法例冇規定，但多數按揭條件包括 | 自願 | 強制，每宗事故保額不少於 1,000 萬元 |
| 唔會賠的例子 | 傢俬、電器、個人物品 | 原裝結構（除非另加樓宇結構保障） | 單位內部損失、僭建物引起的責任 |
表中資料整理自保險業監管局的家居保險簡介、民政事務總署大廈管理網頁同香港保險業聯會的樓宇及家居保險小冊子。實際條款每份保單都唔同，買之前要睇清楚保障範圍同不保事項。
按揭火險：保額點樣揀？
做按揭時，銀行通常會叫你揀火險保額的計算方法。根據金管局 2017 年就《銀行營運守則》第 22.12 條發出的通告，銀行應該俾客戶選擇以原貸款額、現時貸款餘額（前提係唔低於重建成本）或者物業重建成本作為保額，並要講明有冇額外收費，例如每年的估值費。金管局亦講明，三個選項唔係唯一答案，銀行應該同客戶協議一個合理保額。
三個方法各有代價。以貸款額計，手續最簡單，但保額同重建成本冇直接關係。建行（亞洲）的按揭條款就寫明，如果保額按原貸款額或現時貸款餘額計，重建費用同保險賠償之間的差額要由業主自己承擔。以重建成本計，保障最貼近實際需要，但多數要每年估值，例如東亞銀行列明的估值及手續費為每次 400 元。
可唔可以自己揀保險公司？
可以，但要留意手續費同時限。恒生銀行按揭條款寫明客戶可以揀銀行名單以外的保險公司，不過可能要付額外費用；上海商業銀行的按揭資料概要列明自行安排火險每份保單每年收 500 元行政費，華僑銀行的按揭資料概要則收每年 200 元審閱費。保費方面，滙豐火險產品資料列出的年費率為保額的 0.11% 或 0.15%。自己格價前，記得先計埋銀行的手續費，再同銀行確認新保單的條款（例如承押人條款）符合要求。
重建成本唔等於樓價
好多人以為樓價 800 萬，火險就應該保 800 萬，其實唔係。樓價包含地價同地段，火險要賠的只係將建築物回復原狀的建築成本。香港保險業聯會的樓宇及家居保險小冊子講明，火險投保額係根據樓宇重置費用釐定，賠償金額唔會超出投保額，所以要留意保額係咪足夠。
保額太低一樣有問題。保險業聯會同一份小冊子以家居財物保險為例：財物總值 10 萬元但只買 5 萬元保額，索償時保險公司只會按比例賠一半。樓宇保單有冇類似的比例條款，要睇個別保單，建議投保前直接問保險公司。
大廈層面：法團買的係咩保險？
根據《建築物管理條例》第 28 條，所有業主立案法團都要為大廈公用部分及法團財產購買第三者風險保險，並保持有效，每份保單單一事故的承保額不得少於 1,000 萬元，規定由 2011 年 1 月 1 日起生效，詳見民政事務總署大廈管理網頁。按立法會答問，法團如果冇按規定投保，管理委員會每名委員一經定罪可被罰款 5 萬元。不過規例冇強制法團為僭建物或違例工程引起的責任投保。
法例冇要求法團為整座大廈結構買火險，買唔買由業主決定。投資者及理財教育委員會「錢家有道」亦建議業主向物業管理公司查問，有冇為整幢大廈購買火險。我建議業主自己問清楚三樣嘢：法團有冇買大廈火險、保額幾多、同第三者保險係咪仲有效，因為呢啲直接影響大廈出事時的處理方式。
宏福苑火災反映的幾個重點
2025 年 11 月大埔宏福苑火災造成 168 人死亡，事件令好多業主第一次認真了解大廈保險。根據香港自由新聞（HKFP）的整理，宏福苑法團除咗買強制的公眾責任保險同僱員補償保險，亦買咗一份保額 20 億元的大廈火險，公眾責任保險則每宗事故上限 2,000 萬元。
保險業聯會解釋，20 億元只係賠償上限，唔係逐戶平分，即係唔會出現每戶分 100 萬元的情況，實際賠償要由理算師按重建成本評估，目的係將大廈回復到火災前的狀態，詳見《英文虎報》。香港電台報道亦提到，住戶自己買的家居保險同大廈火險係兩份完全唔同的保單，前者賠的係傢俬、電器等財物。
個人保單方面，保監局 2026 年 2 月的新聞稿指截至 2026 年 2 月初已處理約 85% 的相關索償，涉及金額接近 5.1 億元。對一般業主來說，呢單事件最實際的提醒係：大廈火險要時間處理，個人的家居保險反而係最直接幫到自己的一份。
裝修期間要留意的保險
裝修前，記得問清楚裝修公司買咗咩保險。根據勞工處，所有僱主，包括判頭、包頭，都必須為僱員購買僱員補償保險，僱員 200 人或以下的，每宗事故保額不少於 1 億元，違者最高可被罰款 10 萬元及監禁兩年。職業安全健康局的裝修維修安全資料提醒，即使工程已交俾裝修公司，工程期間發生意外，業主仍有機會被控疏忽，所以應確保裝修公司有合適的第三者責任保險同勞工保險，並覆蓋整個工期。
自己的家居保險亦要留意。保險業監管局的家居保險保障範圍說明將「室內裝修期間招致的家居財物意外損失」列為自選附加保障，即係唔一定包。單位長時間空置等裝修，亦可能觸及空置相關的不保事項，最好開工前致電保險公司確認。至於大型維修工程，Insurance Business 引述 AM Best 的報告指出，宏福苑事件之後，保險公司對高樓維修工程的核保明顯收緊，法團安排大維修時要預留更多時間處理保險。
簽約前可以將保單副本列入合約附件，詳見報價單及裝修合約同點樣揀裝修師傅及公司。
買樓及收樓時的保險清單
以驗樓的角度，我會建議業主喺收樓或入伙前做好以下幾樣嘢：
- 睇清楚按揭火險的保額係按貸款額定重建成本計，再決定要唔要調整。
- 收樓時用相片或影片記錄單位原裝狀況，配合收樓檢查清單，日後索償或者分辨原裝定自置都有根據。
- 保留裝修報價、發票同大件電器單據，家居保險索償時會用得著。
- 向管理處或法團查詢大廈第三者風險保險同大廈火險的保單資料。
- 開工裝修前，向裝修公司索取勞工保險同第三者責任保險的副本。
常見問題
租客使唔使買火險？
唔使。根據保險業監管局的家居保險簡介，火險由業主購買，租客毋須購買火險。租客可以考慮家居保險，保障自己的財物同第三者責任。
供完樓之後仲要唔要買火險？
法例冇要求，供完樓之後一般亦唔再涉及按揭條件。不過單位結構損毀的維修費仍然要自己負責，可以考慮繼續買樓宇結構保險，或者選擇包含樓宇結構保障的家居保險，按自己情況決定。
家居保險已經包括樓宇結構，可唔可以代替按揭火險？
唔一定。部分家居保險設有樓宇結構保障，但保額同條款未必符合銀行的按揭要求。有按揭的話，應該先同銀行確認。
火險賠償會唔會直接俾錢業主？
唔一定。有按揭的物業，銀行通常係承押人。保險公司亦可以選擇直接維修或重建，而唔係俾現金，例如安達（Chubb）的按揭火險保單條款就有呢類寫法，實際安排以保單條款為準。
